Lov na stanovanja v Alpah

Štirideset odstotkov stanovanj v novogradnjah v alpskih turističnih občinah kupijo posamezniki in podjetja iz drugih regij, ugotavljajo v spletnem mediju Oštro. Dve tretjini teh stanovanj je najverjetneje počitniških, sicer pa prevladuje oddajanje turistom ali v dolgoročni najem.

Bohinj, Bled, Kranjska Gora – V spletnem mediju Oštro so pred časom analizirali lastništvo nekaj več kot 6000 stanovanj v novogradnjah, da bi ocenili, kolikšen del je namenjenih naložbam ali počitniški rabi, in ne bivanju lastnikov. Osredotočili so se na tri območja z najvišjimi cenami: na Ljubljano, Obalo in alpsko turistično območje, kamor sodijo občine Bled, Bohinj, Kranjska Gora in Gorje. Kot je pokazala Oštrova preiskava, so od leta 2015 do danes 40 odstotkov stanovanj v novogradnjah v alpskih turističnih občinah kupili posamezniki in podjetja iz drugih regij. »Dve tretjini teh je najverjetneje počitniških, sicer pa prevladuje oddajanje turistom ali v dolgoročni najem,« poudarjata Matej Zwitter in Maja Čakarić, avtorja članka Naložbeno okno v Alpe, ki je v celoti dostopen na spletnem mestu Oštro, mi pa v nadaljevanju podajamo njegov povzetek.

Povpraševanje kupcev od drugod vpliva na lokalne stanovanjske trge. To je na lastni koži izkusil tudi Jože Markeš iz Stare Fužine v Bohinju, ki že pet let išče svoje prvo stanovanje. Preveril je možnosti nakupa zemljišča za gradnjo, toda cene so bile zanj nedosegljive. Enako je bilo z najemom, saj je dolgoročnih najemnih stanovanj v občini Bohinj zelo malo – lastniki jih raje kratkoročno oddajajo turistom. Zdaj si v hiši staršev ureja podstrešno stanovanje, je pojasnil Markeš, po izobrazbi geograf, ki je v magistrski nalogi preiskoval vpliv turizma na naravno in družbeno okolje v Bohinju. »Premožni se z vlaganjem v stanovanja branijo pred inflacijo, nato pa jih oddajajo turistom, da se jim investicija povrne,« je prepričan. Kupcem, ki so za zazidljiva zemljišča pripravljeni ponuditi več od domačinov, lokalni prebivalci ne morejo konkurirati. Gradnja lastnega doma je tako odvisna od tega, »ali imaš zazidljivo zemljišče v družini«.

Četrtina stanovanj počitniških

Po ugotovitvah Oštra je vsako četrto stanovanje v novogradnjah v alpskem turističnem območju namenjeno počitnikovanju. V Kranjski Gori je delež turističnih nastanitev najvišji. Počitniška stanovanja in kratkoročne turistične namestitve tam skupaj zasedajo več kot polovico novega stanovanjskega fonda. V Gorjah pa je bilo v zadnjih osmih letih zgrajenih le 19 novih stanovanj, od katerih v približno dveh tretjinah živijo lastniki, so ugotovili.

Po oceni Lidije Kordež iz blejske nepremičninske agencije Makler je v nekaterih starejših večstanovanjskih stavbah na Bledu do polovica stanovanj namenjenih počitniški rabi. Tudi v najnovejši blejski stanovanjski soseski s 86 stanovanji, ki jo je leta 2018 zgradilo podjetje Mijaks, prevladuje počitniška raba stanovanj. Čeprav je občinski podrobni prostorski načrt predvideval gradnjo soseske z oskrbovanimi stanovanji in največ tretjino običajnih. Predvidena je bila tudi zdravstvena ambulanta. A po ugotovitvah Oštra je tretjina stanovanj počitniških, še tretjina pa naložbenih, ta pa so povečini v lasti podjetij ali pa jih oddajajo turistom. Ambulante v kompleksu ni.

Nad razvojem soseske je razočaran tudi blejski župan Anton Mežan. Pravi, da je Mijaks predstavnikom občine pred začetkom gradnje zagotovil, da se v takem stanovanju ne morejo prijaviti mlajši od 65 let, kar naj bi preprečilo oddajanje turistom. »Dejstvo pa je, da so bila stanovanja prodana kot običajna in da se med drugim oddajajo turistom.« Nanj so se obrnili tudi stanovalci, ki so v prodajni pogodbi podpisali soglasje, da se strinjajo z oddajo stanovanj turistom, zdaj pa bi radi soglasje preklicali, pravi.

Direktor Mijaksa Miha Jarc je za Oštro zanikal, da bi kadarkoli zagotovil, da bodo v stanovanjih lahko prebivali le starejši. Na to, kako kupci danes uporabljajo stanovanja, pa kot investitor nima vpliva.

Med vikendaši vse več tujcev

V Kranjski Gori v zadnjih osmih letih niso zgradili večjega stanovanjskega kompleksa. Največja novejša stavba ima deset stanovanj, od tega je osem počitniških, je pokazala Oštrova analiza. V tej občini je sicer med vsemi alpskimi občinami delež počitniških bivališč v novogradnjah največji, skoraj 40-odstoten. Stalne prebivalce ima le nekaj manj kot četrtina stanovanj.

Miha Kodermana z oddelka za geografijo na primorski fakulteti za humanistične študije, ki raziskuje pojav počitniških bivališč, je dejal, da se je po njegovih podatkih, ki temeljijo na občinski evidenci, v Kranjski Gori število lastnikov s stalnim prebivališčem zunaj Slovenije med letoma 2011 in 2022 povečalo za več kot 70 odstotkov, medtem ko je skupno število lastnikov počitniških bivališč zraslo za 48 odstotkov.

Pritisk kapitala

V Bohinju je občina opravila analizo ponudnikov vseh turističnih nastanitev. Ugotovili so, da 40 odstotkov podjetij, ki ponujajo zasebne nastanitve, nima sedeža v občini. Še 10 odstotkov pa jih je v lasti Bohinjcev, ki so se iz občine izselili, vendar, denimo, turistom oddajajo podedovano nepremičnino. »Zgradijo hišo, dobijo uporabno dovoljenje, potem pa jo upravljajo kot počitniško nastanitev na daljavo,« je povedal bohinjski župan Jože Sodja. »Če bi tukaj živeli, s tem ne bi imel težav, saj oddajanje sob prinaša dodaten zaslužek. Vendar naj lastnik tukaj tudi živi, skrbi za kraj in za skupnost. Prišli smo pa tako daleč, da ključe turistom predajajo na daljavo, brez stika.«

»Ta stanovanja bi lahko bila v dolgoročnem najemu,« meni direktor Turizma Bohinj Klemen Langus, ki je prepričan, da povpraševanje zunanjih vlagateljev preprečuje mladim, da bi našli stanovanje. »Smo pod pritiskom kapitala.«